30 августа прошли организованные ОП РФ нулевые чтения законопроекта , направленного на регулирование риэлторской деятельности. Этот документ стал очередной попыткой ввести в нормативную плоскость порядок оказания услуг риэлторами. Как следует из пояснительной записки к проекту этого закона, на сегодняшний день свыше 500 тысяч физических и юридических лиц определяют свою деятельность как "риэлтор" или "агент по недвижимости". Однако большая часть сделок с недвижимым имуществом остается в "тени" из-за деятельности нелегальных посредников – по оценкам экспертов в разных регионах России рынок нелегальных риэлторских услуг, осуществляемых физическими лицами, составляет до 60% от объемов совершаемых сделок.

"Сегодня очень сложно оценить фактическое положение дел в сфере посреднической деятельности. Мы пытались это сделать, но столкнулись с невозможностью подсчета даже приблизительного числа риэлторов, работающих в стране. С 2002 года эта деятельность перестала быть лицензируемой, и мы точно не знаем, сколько людей в стране ею занимаются. Кто-то может работать в качестве частного маклера – человека, который даже не имеет статуса ИП и не заявляет налоговой службе о том, что он помогает при совершении сделок с недвижимостью. Кто-то работает в качестве сотрудников в риэлторских агентствах. Кто-то вместе с коллегами состоит в том или ином партнерстве. Но сколько этих людей, какого качества услуги они оказывают, сколько из них добросовестных, оценить трудно. А недобросовестность на этом рынке встречается нередко", – рассуждает д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами .

Новый законопроект ставит своей задачей защиту прав клиентов и, в частности, предлагает вывести услуги риэлторов из тени посредством процедуры аттестации специалистов. Разберемся, как осуществляется регулирование риэлторской деятельности сейчас и так ли нуждается эта деятельность в отдельном законодательном закреплении.

Лицензирование, сертификация и аттестация риэлторов

Напомним, Положение о лицензировании риэлтерской деятельности утратило силу в 2002 году (Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 " "). Эксперты, в том числе и председатель правления НП "Национальная палата недвижимости", президент СРО "Объединение агентств недвижимости" Дмитрий Щегельский , связывают это с отсутствием специального закона. "Лицензирование деятельности было, а закона о самой деятельности – нет. Таким образом, лицензировалась деятельность, которая даже не была определена", – уточняет он.

О том, почему требование риэлтором оплаты за просмотр вариантов является неправомерным действием, узнайте из материала "Как избежать обмана со стороны риэлтора" в "Энциклопедии решений" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Это привело к тому, что формально риэлторы продолжили оказывать посреднические услуги на рынке недвижимости, но уже без соответствующей обязанности лицензировать свою деятельность. А, значит, существенно снизились как качество самой деятельности, так и степень профессиональной ответственности специалистов.

В качестве альтернативы Российская гильдия риэлторов, взяв за основу весь положительный опыт прежнего лицензирования, разработала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ (утв. ). Ознакомиться с содержанием документа можно на сайте Российской гильдии риэлторов (http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Sertifikaciya/Standard/default.aspx).

Однако добровольный характер такой сертификации не может в полной мере гарантировать качество услуг, оказываемых подавляющим большинством посредников на рынке недвижимости. Это также стало основанием для разработки нового законопроекта, который предлагает ввести систему обязательной аттестации специалистов. По словам одного из разработчиков, депутата Госдумы Дмитрия Ушакова , эта процедура будет соответствовать аттестации аудиторов (ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 307-ФЗ " "). То есть саморегулируемое сообщество риэлторов должно будет само разработать соответствующие профессиональные стандарты, утвердить их, а затем по ним проводить аттестацию кандидатов. Списки аттестованных специалистов будут открыты для всеобщего ознакомления. "В настоящее время не существует единого реестра риэлторов-физических лиц, которые оказывают соответствующие услуги. Законопроект предлагает создать его, чтобы любой гражданин, который обращается к риэлтору, мог открыть сайт и увидеть, внесен ли этот риэлтор в единый реестр, есть ли у него аттестат, то есть подтвердил ли он свою профпригодность, застрахована ли его ответственность и является ли он членом саморегулируемой организации", – комментирует Ушаков.

Должен ли риэлтор обеспечивать юридическую чистоту сделки?

Мера ответственности риэлтора в соответствии с действующей в настоящий момент системой добровольной сертификации определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством (п. 5.8 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). А гражданско-правовое законодательство, напомним, устанавливает приоритет положений договора, которым в том числе можно снизить предусмотренный законом размер подлежащих возмещению убытков ().

Вместе с тем определенными системой сертификации стандартами, с одной стороны, предусмотрено, что профессиональная ответственность риэлтора должна быть застрахована или его обязательства по возмещению клиенту ущерба должны быть обеспечены иным способом (п. 6. 3 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). Но с другой стороны, предоставляя риэлтору возможность не страховать его ответственность, документ не определяет ни перечень "иных способов", которыми клиенту может быть возмещен ущерб, ни минимальный предел самой ответственности.

Более того, стандарты не содержат конкретных условий оказания риэлторских услуг – следовательно, их риэлтор также определяет самостоятельно при составлении договора. То есть посредники несут ответственность исходя в основном из условий разработанного ими же договора. Никаких дополнительных гарантий соблюдения прав клиентов в системе сертификации нет.

А учитывая добровольный характер самой сертификации, получается, что действенных мер, определяющих профессиональную ответственность риэлторов, на сегодняшний день явно недостаточно.

На нынешнем рынке недвижимости, по мнению Лидии Михеевой, нет того, что называют гарантиями права собственности. Но виноват ли риэлтор, если он не может с уверенностью гарантировать клиенту, что сделка состоится, переход права собственности будет зарегистрирован и, главное, государственная регистрация не будет позже подвергнута сомнению? И кто должен нести ответственность в том случае, если в последствии право собственности будет оспорено?

В мировой практике, по словам к. ю. н, профессора Российской школы частного права, партнера юридической компании "Пепеляев Групп" Романа Бевзенко , есть три модели предоставления клиентам, приобретающим недвижимость, гарантий того, что они получат должное возмещение при возникновении проблем с правом собственности.

Ответственность несет нотариус (через страховые фонды, личное имущество и т. д.). Для этого должна быть установлена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью. Единственный минус для клиентов – достаточно высокие нотариальные сборы.

Ответственность несет регистрационный орган. Если у покупателя забирают недвижимость, то регистратор, который вносил запись о предыдущем собственнике, выплачивает ему все, что он потерял, – независимо от вины. Оборотной стороной этой формы является крайне высокая пошлина, которую нужно заплатить при обращении к регистратору (как правило, от 5% до 15% от стоимости сделки). "Система проста – нет никаких нотариусов, есть только регистратор, который собирает большие фонды из больших пошлин, а из них впоследствии и выплачивается возмещение", – делится Роман Бевзенко.

Ответственность несет страховщик. В данном случае, заключая сделку, покупатель оформляет страховку. Таким образом, если в дальнейшем у него возникают проблемы с правом собственности на недвижимость, он получает страховое возмещение.

Однако в России на данный момент не работает ни одна из приведенных моделей. Обязательной нотариальной формы для подобных сделок, напоминает Бевзенко, у нас нет. Регистратор также перед клиентом не отвечает. Определенная законом ответственность регистратора действует только при наличии вины, то есть когда регистратор видел порок в сделке, но тем не менее произвел запись (п. 2 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ " "). При этом доказать наличие такой вины, считает эксперт, просто невозможно. Не работает у нас в полной мере и система страхования.

"Закон о риэлторской деятельности в принципе не может приниматься, пока не будет решено, кто отвечает за чистоту сделки – Росреестр, нотариус, риэлтор или сам клиент, которому в этом случае следует страховать риск утраты права собственности", – убеждена Лидия Михеева.

При этом, по мнению президента Дальневосточной гильдии риэлторов Владимира Каплинского , риэлтор вообще должен быть исключен из этой цепочки. "Риэлтор не может обеспечивать чистоту сделки, поскольку у него и доступа к этим данным нет. Он не является оформителем сделки, и лишь подыскивает выгодные предложения для клиента, правильно информирует его о цене, проводит анализ рынка недвижимости, ведет переговоры", – заключает он. "Не нужно смешивать две важные фигуры при сделках с недвижимостью – фигуру фактического помощника и фигуру юридического помощника. Место риэлтора – это фактический помощник. Не хочет заниматься покупатель поиском по объявлению, нанял риэлтора, который подыскивает ему вариант, приводит его туда и показывает", – соглашается Роман Бевзенко. Неправильно создавать для риэлтора функцию юридического помощника, по крайней мере до тех пор, пока в действующем законодательстве не появится требование об обязательном наличии у него юридического образования, убежден эксперт.

А пока обязанность риэлтора отвечать за юридическую чистоту сделки законом не установлена, выходом из данной ситуации может стать обращение к нотариусу. "Некоторые юристы утверждают, что нотариальная форма сделки избавляет от многих рисков, поскольку нотариус обязан проверить право- и дееспособности сторон сделки, ее содержание, убедиться в том, что объект, который переходит от одного лица к другому, действительно принадлежат отчуждателю", – уточняет Лидия Михеева. Тем более, что законом предусмотрена обязанность нотариуса предварительно обращаться в Росреестр с тем, чтобы получить все необходимые сведения ().

Нужен ли отдельный закон о риэлторской деятельности, и что он должен регулировать?

И представители риэлторского сообщества, и юристы придерживаются единого мнения – специальный закон нужен. Более того, Дмитрий Щегельский убежден, что в этом заинтересовано и само государство: "Когда речь идет о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, наше государство считает, что деятельность риэлторов важна. Нотариусы не обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения об операциях с денежными средствами, а агенты по недвижимости обязаны ( , Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма")".

Однако повлиять на существующую сегодня ситуацию с посредничеством на рынке недвижимости закон сможет, только если в нем будет учтен ряд существенных аспектов.

Прежде всего, в нем должен быть четко определен круг обязанностей риэлторов.

"Потребность в законе вызвана необходимостью защиты прав граждан и добросовестных участников на рынке недвижимости от возможного риска утраты права собственности в результате тех или иных действий, – комментирует главный консультант аппарата Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Екатерина Бадулина . – Исходя из этого, прежде всего и должен быть определен статус самого риэлтора – его основные права и обязанности".

МНЕНИЕ

Лидия Михеева, д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:

"Для нас главным вопросом применительно к будущему закону остается вопрос, чем же все-таки риэлтор занимается? Если эта услуга стоит 150 тыс. или 200 тыс. руб., то, наверное, в такую крупную сумму должно входить все – то есть сбор необходимых документов, выписок, справок из домовой книги, поиск необходимого объекта или лица, стыковка этих сторон, подбор места совершения сделки, подбор нотариальной конторы, подготовка документов в простой письменной форме, подача документов для государственной регистрации права собственности, поиск необходимого способа расчета. Если в этот объем услуги включены все необходимые действия, россиянам может быть и не жаль было бы потраченных денег. Но очень часто выясняется, что большую часть этих действий клиент вынужден совершить сам".

МНЕНИЕ

Илья Радченко, член Правления Московской городской нотариальной палаты, нотариус г. Москвы:

"Я не согласен с тем, что риэлторская деятельность является в чистом виде посреднической деятельностью – скорее, это просто помощь. Риэлтор должен заниматься подысканием контрагентов, а юридическую чистоту самой сделки должен обеспечивать нотариус. Вместо этого получается конкуренция за чистоту сделки. А все потому, что законодатель оставил этот вопрос висеть в воздухе. Получается, что юридическую чистоту могут обеспечивать все, кому не лень. Должно быть проведено разведение тех областей, в которых действуют риэлторы и нотариусы. Риэлтор не должен заниматься расчетами, принимать и выдавать деньги и обеспечивать юридическую чистоту сделки".

В свою очередь, установленный круг обязанностей позволит говорить и об ответственности риэлтора за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а также установить конкретные гарантии для клиентов. Кроме того, по мнению Екатерины Бадулиной, в законе имеет смысл продумать порядок заключения риэлтором договора с заказчиком, а также обеспечение по этому договору (это может быть, например, ). "Тем самым риэлтор гарантирует свое добросовестное поведение на рынке, чтобы граждане знали, что в случае чего они могут с риэлтора спросить", – добавляет она.

В рассматриваемом законопроекте эти особенности пока не отражены, однако разработчики обещают учесть все замечания специалистов и доработать документ так, чтобы он стал действенным механизмом по защите прав клиентов, обращающихся за оказанием риэлторских услуг.

А пока добросовестным клиентам, желающим защитить свои интересы, остается лишь внимательно подбирать риэлтора, желательно прошедшего добровольную сертификацию, тщательно проверять условия заключаемого с ними договора, обращая внимание на круг обязанностей посредника и его ответственность, и по возможности обращаться к нотариусу.

Риелторские услуги оказывают специализированные агентства, либо частные лица.

    • Агентства недвижимости

Агентство недвижимости (АН) – это юридически оформленная организация, в рамках которой может трудиться сразу несколько сотрудников. Есть мнение, что сотрудничать с агентством выгоднее и юридически безопаснее, чем с частным посредником. Подписывая договор с агентством, клиент может быть уверен в том, что в случае возникновения споров, фирма будет представлять юридические интересы клиента в суде. Если АН включает в договор пункт о страховании сделки, то при наступлении страхового случая, клиент получит выплату.

Агентства недвижимости оказывают следующие услуги:

  1. оценка стоимости жилых и нежилых объектов;
  2. проведение аукционов по продаже недвижимости;
  3. консультирование по вопросам налогообложения;
  4. посредническая деятельность в сфере покупки\продажи\аренды недвижимости;
  5. предоставление аренды на ранее выкупленные объекты недвижимости;
  6. продажа объектов, находящихся в залоге у банков (должна быть договоренность с банковской службой);
  7. проведение расселения домов;
  8. покупка и продажа квартир в новостройках;
  9. покупка и продажа частных домов, даже если они находятся в сельской местности.

Риелторские услуги оказываются:

    агентами или поверенными лицами:

    брокерами и дилерами;

    организациями по торговле жилыми и нежилыми объектами;

    застройщиками.

    • Частные агенты

В законодательстве России нет никаких пунктов о том, что риелтор должен иметь соответствующие лицензии и сертификаты. Также у частного агента может не быть юридического образования для такой работы. Следовательно, работать агентом недвижимости или маклером (торговым посредником) может любой человек.

Частный маклер должен сначала зарегистрироваться в роли предпринимателя, чтобы у него появились полномочия на ведение совместной деятельности со своими клиентами. Если работать без регистрации, могут быть последствия. Вот основные минусы:

  • отсутствие стажа;
  • невозможность взять кредит, ипотеку и т.д.;
  • отсутствие правового статуса (агент по недвижимости, маклер и т.д.);
  • отсутствие отчетности для налоговой инспекции;
  • в случае судебных разбирательств частник не докажет, что он по закону взял деньги с клиентов;
  • нет юридических прав на подписание договоров с клиентами.

Если у агента нет статуса предпринимателя, то при возникновении судебных споров суд не будет ссылаться на его деятельность.

Почему риелтор должен регистрироваться как частный предприниматель, а не как юридическое лицо?

Юридическое лицо ‒ это организация, которая имеет в своем распоряжении денежные активы, имущество. Юрлица должны регулярно отчитываться в налоговую инспекцию о состоянии своей бухгалтерии и наличии дохода.

Индивидуальный предприниматель должен вести учет о расходах и доходах, но регистрироваться в налоговой инспекции и отчитываться он не обязан. У предпринимателя может не быть никакого имущества в распоряжении.

Какие законы регламентируют риэлторскую деятельность?

В 2002 году было отменено обязательное лицензирование деятельности агентов по недвижимости. Сегодня работа риелторов регулируется правовыми актами Правительства РФ и актами субъектов России. Закон, который бы относился конкретно к профессии риелтора, не принят.

Еще в 2011 году на сайте Ассоциации риелторов был выставлен законопроект для дальнейшего обсуждения, но он так и не был утвержден. Предполагается, что при его утверждении удастся отрегулировать деятельность агентов по недвижимости по всей России.

Сейчас деятельность агентов по недвижимости опирается на Гражданский Кодекс России, а также на правовые и нормативные акты органом местного самоуправления.


Примут ли новые законы о риэлторской деятельности в ближайшее время?


Отсутствие законодательной основы усложняет работу агентов и их клиентов. Поскольку риелторы оказывают посреднические услуги во время заключения сделок с имуществом, то здесь возможны мошеннические действия, которые необходимо пресекать.

Сегодня все данные об объектах недвижимости и их правообладателях агенты могут получить через государственные структуры по специальным запросам. Следовательно, необходимо внести в законодательство нормы, которые обеспечат более тщательное информационное взаимодействие агентов с местными органами.

Какие проблемы в профессии агентов по недвижимости может решить закон «О риелторской деятельности» ?

  • Раскроет основные понятия профессии;
  • Выделит список участников риелторской деятельности;
  • Определит узкое направление деятельности риелторов;
  • Определит четкий пакет документов, на основании которых риелтор будет иметь право работать;
  • Определит правила получения аттестатов и сертификатов для работы;
  • Опишет права клиентов в работе с риелторами, у которых есть лицензия;
  • Опишет права и обязанности агентов по недвижимости;
  • Приведет список источников информации, к которым риелтор должен иметь доступ;
  • Опишет требования к заключению договора.

Последнее слушание законопроекта прошло осенью 2015 года. Автор законопроекта ‒ Елена Николаева ‒ депутат ГосДумы, уверена, что проблемы в сфере недвижимости надо решать незамедлительно. Также она пояснила, что пора избавляться от понятия “черный риэлтор” , а этого можно достигнуть только путем утверждения законодательства.

В большинстве городов России около 70% сделок с жильем проводится под руководством посредников. Лидером в этом списке стал Барнаул. Здесь 98% сделок с жилыми и нежилыми объектами проводится с участием риелторов. Следовательно, не исключено, что все агенты, которые помогают людям, обладают должным уровнем профессионализма. Например, в Москве каждая 20-я операция с жильем оспаривается через суд.

Какие объединения риэлторов есть в России сейчас?

В России установлено несколько объединений риелторов: гильдии, ассоциации, союзы, палаты. В них устанавливаются стандарты ведения риелторской деятельности.

Основной структурой, занимающейся регулированием деятельности риелторов, является Гильдия риелторов.

Гильдия риелторов в России: что это, и зачем она нужна

Инициаторами создания гильдии в 1992 году стали риелторы. Сегодня гильдия представляет собой некоммерческую структуру, объединяющую 1500 агентств в более 50 регионах России. Её основная задача ‒ урегулирование деятельности агентов недвижимости путем участия в издании законопроектов. В рамках гильдии созданы все условия для профессиональной деятельности ее участников.

Все члены гильдии руководствуются профессиональными стандартами и Кодексом этики. Также для сотрудников гильдии действует комплекс информационных ресурсов ‒ Федеральный Реестр аттестованных специалистов.

Гильдия риэлторов ‒ один из учредителей Международной ассоциации недвижимости.


Нужна ли аттестация риэлторской деятельности?

Порядок прохождения аттестации регулируется «Положением о прохождении аттестации специалистами на рынке недвижимости». Аттестация ‒ мера добровольная. Она необходима для того, чтобы подтвердить профессиональный статус брокерской компании и доказать ее готовность ведения риелторской деятельности.

Любой сотрудник брокерской фирмы может принять решение о прохождении аттестации, но стаж его работы в роли агента должен быть не менее 3 лет. В случае успешного прохождения аттестации, агенту выдается Аттестат, удостоверение и фирменный значок.

Аттестат подтверждает профессионализм агента, поэтому многие клиенты стараются работать именно с теми риелторами, которые имеют аттестат.

Есть и такая форма привилегии у агентства по недвижимости, как сертификат. Его получение также не является обязательным, но дает агентству ряд преимуществ:

  • подтверждает надежность компании;
  • позволяет принимать на работу только высококвалифицированных агентов;
  • указывает на принадлежность агентства к профессиональному сообществу.
В отличие от аттестата, который может быт получен конкретным сотрудником, сертификат выдается компании в целом.

Нужна ли риэлтору страховка?

Есть два вида страхования, которые распространяются на деятельность риелтора. Первый вид ‒ страхование профессиональной ответственности риелтора. Второй вид ‒ страхование деятельности риелторов, то есть сделок с имуществом. Оба вида страховки необязательны.

Страхование профессиональной ответственности

Данный вид страхования не слишком популярен. Суть ее состоит в том, что риелтор страхует свою деятельность от непредвиденных обстоятельств, например, если собственник жилья не предупредил его о некоторых нюансах.

Минимальная сумма страховки ‒ средняя цена однокомнатной квартиры по тому региону, где происходит страхование. Выплата осуществляется либо по решению суда, либо по взаимной договоренности риелтора и клиентов.

Страхование деятельности риелторов

В договоре, который клиент заключает с агентством или частным риелтором, может быть освещен пункт о страховании сделки. То есть, если агент берет на себя всю ответственность за исход сделки, то в случае наступления страхового случая он должен выплатить клиенту сумму, которая прописана в договоре.


Можно ли заключить сделку без риэлтора?

В законодательстве никак не указано, что сделки с недвижимостью нельзя проводить без риелтора. То есть обращение в агентство или к частному риелтору ‒ добровольное действие клиента.

Другое дело, что без посредника не так просто. Оценка имущества, юридическая проверка, подготовка документов, анализ рынка, ‒ все это специалист может сделать гораздо лучше.

По данным Росреестра в России совершается ежегодно в среднем свыше 4 миллионов сделок с недвижимостью. По данным Российской гильдии риелторов (РГР) примерно 3,5 миллиона из них заключаются при участии риелторов. Годовой оборот таких сделок составляет 6 триллионов рублей. Ориентировочная комиссия - 2% от этого оборота.

В крупных городах доля сделок с помощью риелторов больше, чем в небольших. По данным РГР количество сделок с недвижимостью уменьшилось в среднем по стране на 10-20%, если говорить о регионах, то показатели в них разные - уменьшение от 0 до 30%.

В настоящее время никто и ничто не заставляет риелторов объединяться в саморегулируемые организации, разрабатывать какие-то правила, проводить аттестацию, сертификацию. При этом на рынке недвижимости работают как профессионалы с многолетним опытом и безупречной репутацией, так и «случайные» люди с острым желанием получить свой процент от сделки, не говоря уже об откровенных мошенниках и так называемых «черных риелторах». Ни у кого не вызывает сомнений, что профессия риелтора социально ответственная и значимая для экономики государства.

Дискуссии о необходимости специального закона, посвященного деятельности риэлторов, начались на заре этого века. В это время состоялись две попытки принять закон «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», но оба законопроекта с таким названием были отклонены.

С той поры обсуждение о необходимости принятия Закона РФ, регулирующего деятельность риелторов в России, с разной периодичностью велось как на многочисленных риэлторских конгрессах, так и муссировалось в СМИ. У этого до сих пор неизданного Закона есть как противники, так и сторонники. Противники утверждают, что действующего законодательства вполне достаточно, а специальный закон станет новым бременем для предпринимателей. Сторонники закона настаивают на необходимости очистить рынок от непрофессиональных и недобросовестных участников, тем самым повысить небезупречный в современной России статус профессии риэлтора.

В итоге длительных дискуссий, сторонников введения данного закона стало гораздо больше противников, поэтому в этом году депутаты шестого созыва Государственной думы России от «Справедливой России» во главе с Дмитрием Ушаковым внесли на рассмотрение проект Федерального закона РФ «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» .

Рассмотрим основные положения этого законопроекта. Вводится определение риэлтерской деятельности, под которым понимается предпринимательская деятельность по оказанию на договорной основе услуг по совершению операций с объектами недвижимости, осуществляемая в соответствии с профессиональными стандартами и правилами на основе норм данного законопроекта. Выделены две формы организации риэлтерской деятельности - самостоятельная деятельность агента и деятельность юридического лица. Все риелторы станут либо агентами по недвижимости, либо брокерами по недвижимости. При этом обязанности и ответственность у них будет разная. Предполагается, что агент по недвижимости будет работать на объектах, фотографировать, консультировать, владеть статистикой. Он должен разбираться в характеристиках объекта, уметь готовить пакет документов, знать, как совершать сделку и расчет. Брокер - лицо, которое имеет право заключать договоры, подписывать их. Он является руководителем и несет ответственность за действия своих агентов. Соответственно клиент заключает договор на оказание услуг с брокером, так как только он имеет право на заключение и подпись такого документа.

Самостоятельный агент по недвижимости должен быть зарегистрирован в качестве ИП, иметь стаж осуществления такой деятельности по месту основной работы не менее 3-х лет или квалификационный аттестат, действующий непрерывно в течении не менее 5-ти лет.

Юрлицо, осуществляющее риэлторскую деятельность, обязано иметь не менее 2 риэлторов по основному месту работы. Руководитель или же заместитель такого агентства должен быть профессиональным агентом с требованиями аналогичными указанным выше для ИП. Регулирование и контроль за деятельностью самостоятельных риэлторов и юрлиц будут возложены на саморегулируемые организации (СРО). При этом СРО должно состоять минимум из 500 человек. В СРО будет формироваться компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов. Для вступления в СРО будет необходимо внести вступительный взнос в размере 30 тысяч рублей. Обязательные условия для членства в СРО - наличие квалификационного аттестата профессионального агента и отсутствие неснятой или непогашенной судимости. Остальные требования на усмотрение устава СРО. Такой СРО может быть любая организация, например, уже созданная и активно действующая Российская гильдия риелторов.

Для оказания услуг в обязательном порядке необходимо будет заключать соответствующий договор. Цена договора устанавливается в виде процента от стоимости сделки, либо путем составления сметы. Результатом работы будет являться: при продаже недвижимости - переход права собственности, подтвержденный регистрацией и актом приема-передачи объекта; для аренды - заключение договора аренды и вступление арендатора в пользование объектом, подтвержденное актом приема-передачи.

Риэлтор будет иметь право распространять информацию об объектах только при наличии соответствующего договора с собственником. Для публикации информации об объектах в СМИ будут необходимы правоустанавливающие документы и официальная деятельность риэлтора. Введется имущественная ответственность. Вред, причиненный деятельностью риэлтора, подлежит возмещению в полном объеме за счет имущества ИП или юрлица, с которым риэлтор заключил трудовой договор. В качестве обеспечения деятельности предлагается обязательное страхование деятельности риэлтора на сумму не менее 300 тыс. руб. и формирование компенсационного фонда СРО (каждый участник вносит не менее 30 тыс. руб.). Кроме того, риелторы должны будут застраховать свою имущественную ответственность на 10 млн. руб.

Вводится обязательная профессиональная аттестация риэлторов. Физлицо может аттестоваться в качестве профессионального агента при наличии высшего или среднего профессионального образования по результатам освоения образовательных программ в области риэлторской деятельности. По результатам экзамена выдается квалификационный аттестат.

Законопроект не понравился ни правительству, ни самим риэлторам. Правительству не понравилась необходимость обязательного саморегулирования риэлторской деятельности и дублирование отдельных положений других федеральных законов. Риелторы считают законопроект сырым и не отвечающим реалиям современного рынка недвижимости. И с теми и с другими нельзя не согласиться. Законопроект требует доработки при активном участии самих риелторов.

Комитет Государственной Думы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям на своем первом заседании 6 октября 2016 года рассмотрел законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» и по итогам предложил включить указанный проект федерального закона в программу законопроектной работы Думы в период осенней сессии 2016 года. Срок подготовки законопроекта к рассмотрению Государственной Думой в первом чтении - декабрь 2016 года. Исходя из существующей практики работы нашей Думы, итоговый документ мы сможем получить не ранее чем через год.

Насколько подорожают услуги агентов по недвижимости, когда Закон о риэлторской деятельности вступит в силу, кто заплатит за их ошибки и как скоро можно будет избавиться от мошенников на рынке – об этом рассуждает депутат Госдумы Дмитрий Ушаков, автор законопроекта о посреднической (агентской) деятельности.

Напомним, что проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия» во главе с Дмитрием Ушаковым и внесен в Госдуму 22 июня текущего года.

– Для начала хотелось бы спросить вас о предыстории создания законопроекта. Помнится, прошлой осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в вашем присутствии президент Российской Гильдии Риэлторов (на тот момент) Валерий Виноградов обеспокоенно говорил о том, что «работа проходит без привлечения экспертов профессионального сообщества» и к нему самому никто не обращался.

– Непосредственно с Валерием Виноградовым мы, возможно, и не советовались, однако абсолютно точно могу вам сказать, что было проведено множество консультаций с профессионалами рынка. Можно даже говорить о том, что мы вместе с ними и разрабатывали проект закона.

Обсудить его абсолютно с каждым было вряд ли возможно, но, еще раз подчеркну, лично я большинство замечаний от специалистов учел. Вообще это обычная вещь: пишешь проект закона, приглашаешь всех к сотрудничеству, но мало кто отзывается. А потом, когда он уже опубликован, откуда-то появляется множество критиков, которые начинают говорить, что их никуда не звали и ни о чем не спрашивали.

Что касается отрицательного отзыва правительства, то свои правки они прислали нам слишком поздно – законопроект был уже готов, и не осталось времени его доработать. Но не думаю, что это большая проблема: ко второму чтению вполне можно будет учесть эти замечания.

– Почему в итоге был выбран вариант с саморегулированием, а не с возвращением к практике лицензирования агентов по недвижимости, как делалось до 2002 года?

– Это как раз был выбор профессионалов рынка, большинство высказалось за данный вариант. Все-таки у нас в стране более ярко выражен крен на саморегулирование. Это не всегда хорошо – в той же строительной отрасли как раз лицензирование было бы, возможно, полезнее. Но риэлторская деятельность стоит особняком – ее официально как бы и нет. Так что мы решили восполнить этот пробел, взяв за основу принцип саморегулирования, применяемый аудиторами.

– Главная цель закона о риэлторской деятельности – сократить количество агентов по недвижимости?

– Не совсем так. Самым важным для нас было заставить риэлторов почувствовать ответственность перед клиентом. И личную, и коллективную. Вторая задача – внедрить профессиональные стандарты, поскольку агентом себя называют сейчас буквально все, кто предлагает соответствующие услуги. И, увы, далеко не всегда качественные.

Я считаю, что все должно быть регламентировано: если ты считаешь себя риэлтором, то будь любезен получить квалификационный аттестат, застраховать свою ответственность и вступить в профобъединение. А вот после этого можешь работать. Мы тем самым не только наведем порядок на рынке, но и минимизируем риски для граждан.

– И сколько, по вашему мнению, людей и компаний после этого останется на рынке?

– Во-первых, все это произойдет не сразу – год-полтора продлится переходный период. Профессиональные стандарты ведь нужно еще разработать и утвердить в правительстве, в соответствующем министерстве. Но в итоге останутся только те, кто действительно хочет заниматься недвижимостью и умеет это делать, конкретную цифру назвать сложно.

– А вы не боитесь, что, введя обязательное членство в саморегулируемых организациях, вы расплодите так называемые коммерческие СРО, как это уже было на строительном рынке несколько лет назад?

– Конечно, такое может быть. Рецепт здесь простой: тщательный контроль со стороны надзорных органов и оперативное закрытие подобных организаций. Да, придется работать в ручном режиме, но другого способа я не вижу. Это один из рисков, но все же не повод не приниматься всерьез за регулирование рынка. Так вообще довольно часто случается, когда система только отстраивается, возможны всякие «побочные эффекты», но со временем от них можно избавиться.

Я учел проблемы строительной отрасли в саморегулировании: в законопроекте прописаны требования к банкам, которые будут хранить средства компенсационного фонда, а право определения конкретных банков переданы правительству, что позволит минимизировать риски появления «коммерческих СРО».

Второе, и самое главное, в большинстве случаев при регистрации недвижимости агенту выдается нотариальная доверенность на совершение сделок с недвижимостью, а сам договор можно заключить и в простой письменной форме. Вы же понимаете, что недобросовестный агент может совершить в таких случаях. Да, это мошенники, но правоохранительным органам доказать факт мошенничества будет очень сложно, если доверенность не отозвана.

Этот механизм не заменяет уголовного преследования, он защищает рядовых граждан, давая им надежду на дополнительную защиту. И я очень рассчитываю на то, что в данном случае СРО будут работать как публичный институт, носящий и репутационную ответственность, и материальную.

– Еще один побочный эффект, от которого избавиться будет гораздо труднее, – это возможное подорожание посреднических услуг для клиентов.

– Да, это, скорее всего, произойдет. Но не думаю, что будет кратный рост по отношению к тому, что есть сейчас на рынке. Даже о подорожании вдвое говорить, на мой взгляд, не приходится. Уверен, что речь будет идти о нескольких десятках процентов – это максимум. Но зато взамен потребитель будет понимать, что не потеряет ни квартиру, ни деньги, и будет защищен от нечистоплотных коммерсантов, выдающих себя за риэлторов.

– Сейчас главная угроза для потребителя – это именно такие мошенники?

– Нет, скорее, это ошибки, неправильно составленные документы, то есть то, что делается не по злому умыслу чаще всего. Но именно из-за них клиент может потерять жилье. В этом случае СРО обязано отвечать вместе с риэлтором, нельзя все вешать на него.

Концепция нашего законопроекта подразумевает не перечисление того, какие нарушения может допускать риэлтор, а ответ, что нужно делать, чтобы в случае ошибки вернуть клиенту недвижимость или деньги за нее. Опять-таки приведу в пример аудиторов: там повсеместно страхуются риски, и полис содержит их четкий перечень. То же самое возможно внедрить и на рынке недвижимости.

– Тогда не очень понятен размер компенсационной выплаты из общего фонда СРО, который ограничен 5 млн руб. В Москве, к примеру, большинство квартир подороже стоят.

– Впоследствии эта сумма может быть изменена. У нас вообще распространены повышающие коэффициенты для Москвы и Петербурга (а для некоторых регионов – понижающие). Так, видимо, будет и здесь. Конкретные суммы можно будет подготовить ко второму или даже третьему чтению.

– Каким вам видится механизм получения компенсации?

– Он очень простой: сначала клиент обращается к риэлтору, но если тот исчез, пропал или просто не в силах расплатиться, то уже можно подавать заявление в СРО, в котором агент состоит. И она во внесудебном порядке принимает решение о выплате.

– Еще один непонятный момент связан с тем, что с принятием вашего закона только собственник недвижимости или агент, заключивший с ним договор, сможет размещать объявления о продаже или аренде собственности. Учитывая, что абсолютное большинство таких объявлений подается в интернете, кому и где вы предлагаете предъявлять соответствующие документы?

– Тут имеется в виду, что по умолчанию объявление может подавать только собственник или агент, у которого есть договор с клиентом. Но это не значит, что перед подачей они обязаны куда-то ехать и кому-то предъявлять свидетельство о собственности или договор. Мы в дальнейшем этот механизм конкретизируем, но в основном эта норма направлена против тех компаний, которые оказывают некие «информационные услуги», особенно при аренде жилья. Это одна из форм мошенничества, которая до сих пор, к сожалению, с юридической точки зрения практически ненаказуема.

– Обсуждать и принимать законопроект будет уже следующая Дума, то есть произойдет это не раньше октября. Вы открыты до этого времени для новых предложений от профессионального сообщества? Можно ли их будет обсудить с вами на следующем Всероссийском жилищном конгрессе, который пройдет 28-30 сентября в Петербурге?

– Разумеется, и я, и мои коллеги-соавторы открыты для любых предложений, к нам, конечно, можно обращаться. С теми, кто захочет внести свои коррективы, обсудить с нами проект, мы всегда готовы поговорить, выслушать их точку зрения и внести, если нужно, поправки. Ко второму чтению, повторюсь, законопроект может сильно измениться.

Проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия» во главе с Дмитрием Ушаковым и внесен в Госдуму 22 июня текущего года.

Сегодня в Барнауле прошел круглый стол на тему «Законодательное регулирование риэлторской деятельности». Директоры агентств недвижимости и приглашенные гости обсудили вопрос о перспективах принятия в России закона о риэлторском бизнесе. И во мнениях сошлись не все.

Открыла круглый стол Марина Ракина , президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая. Марина Сергеевна напомнила, что в 2002 году было отменена лицензия на риэлторскую деятельность, и уже 14 лет эта сфера практически ничем не регулируется. Одна часть рынка находится в хаосе, другая - приняла позицию, несмотря на отсутствие каких-то стандартов, удерживать услуги на должном уровне. Этой же позиции придерживается и Союз, который на сегодняшний день объединяет 38 алтайских профильных компаний.

Продолжила тему Оксана Молодых , руководитель Общественной приемной депутата Госдумы РФ Александра Терентьева . «Проблема правового регулирования деятельности риэлторов стоит давно, и основной предмет внимания депутатов - интересы и права собственников. Попытки установления новых норм принимались неоднократно, но успехом не увенчались, - говорит Оксана Евгеньевна. - Противники принятия этих законов ссылались на то, что у нас есть Гражданский кодекс, Уголовный и Административный кодексы, и этого достаточно».

Законопроект внесен в Госдуму в июне 2016 года депутатами-справедливороссами. Пока это единственный не отклоненный закон. Он принимается в трех чтениях большинством депутатов. Затем его утверждает Совет Федерации, подписывает президент и он вступает в силу. Причем самый проблемный момент - принятие в стенах Госдумы. Большинство законов фракции «зарубаются» на первом чтении.

В том, что данную инициативу постигнет именно такая судьба, уверен Юрий Матвейко , депутат АКЗС. «Любой закон, если он не нужен никому из сильных мира сего, может быть не принят никогда. Это наша суровая действительность, - посетовал депутат. - Если в законе есть вещи, которые интересуют правительство, глобальных межконтинентальных застройщиков и так далее, значит он с большой вероятностью может быть принят. Наш парламент за восемь лет работы внес огромное количество инициатив в Госдуму, и лишь три из них были приняты. Поэтому если у законопроекта есть отрицательное заключение правительства, шанс на то, что его примут - 0,3 %».

Также депутат рассказал о перспективах. На сегодняшний день, по словам Юрия Витальевича, есть несколько общественных организаций, который в фаворе на федеральном уровне. Это Торгово-промышленная палата, «Опора России», «Деловая Россия». Через эти «локомотивы» шансы на принятие любого закона увеличиваются. Гильдия риэлторов - не тот формат.

Кроме того, инициатива, по мнению Матвейко, и вовсе не нужна членам профессионального сообщества. «Любое регулирование - это не очень хорошо, на мой взгляд. Любой контрольно-надзорный орган - это проблема. Здесь вы сами себя загоняете в угол. Вы добиваетесь принятия закона, который поставит вас в рамки, и жизнь это не облегчит, а усложнит».

Не согласна с Юрием Матвейко Нелли Гуторова , руководитель агентства недвижимости «Аруса Белокуриха». По ее подсчетам, в Барнауле примерно 150 агентств, работающих официально, из них более 30 входят в Союз риэлторов. Черный бизнес занимает 30%. В Бийске официально работающих агентств 70, входят в Союз - 1, черным бизнесом занимается 50%. В Заринске 10 официально работающих агентств, 1 в Союзе, 50% - черный рынок. И совсем критичная ситуация в Белокурихе - 5 официально работающих агентств, 1 в Союзе, а черный бизнес занимает больше 100 %. «Вопрос о необходимости закона обсуждать нет смысла - он, естественно, нужен, - говорит Нелли Эдуардовна. - Но в нем много недоработок. Отсутствуют нормы, дающие толкование основных понятий. Нет терминологии и понятия риэлторских услуг как таковых».

Зато в законе есть пункт, который касается взаимодействия со СМИ. Так, все СМИ получат право публиковать информацию об объектах недвижимости только с соблюдением правил. В частности, собственник должен предоставить все правоустанавливающие документы. Риэлтор, который подает объявление, должен работать в соответствии со всеми правилами Закона. При всем этом объявления должны быть бесплатными - иначе это приравнивается к незаконной посреднической деятельности.

По словам Игоря Мякишева , главного редактора сайта «Недвижимость Алтай», сегодняшняя ситуация говорит о том, что не более 5% объявлений о недвижимости в нашей базе - частники. 95% - это агентства либо ИП. Из них 35 - 38% - члены Союза риэлторов Алтая.

Некоторые риэлторы высказали мнение о том, что, прежде чем обсуждать закон, неплохо было бы договориться внутри сообщества. «До сих пор мы не пришли к порядку даже внутри наших агентств, даже между собой. Мы не соперники друг другу, мы собрались не для того, чтобы конкурировать, а чтобы навести порядок и договориться. Потом можно будет идти дальше. Пока, я считаю, Закон сырой и неправильный», - говорит Ольга Чайникова , директор агентства недвижимости «Седьмой этаж».

«Для кого этот закон? - задала вопрос Юлия Мордовина , директор агентства недвижимости «Сити Трейд» - не похоже, что для риэлторов. Любой гражданин, посредством этого закона, будет пытаться нас продавить. Кому нужно это построение иерархии, которая будет нас контролировать? Мы начали обсуждать законопроект, надеясь, что у нас будут какие-то гарантии. Мы предполагали, что закон будет выступать как инструмент борьбы с черными маклерами, для очистки рынка. Но этого не будет. Так что непонятно, кого мы накажем этим законом», - подчеркнула эксперт.

Такого же мнения придерживается и Константин Никитеев , директор агентства недвижимости «Ключ-риэлт». «Я на рынке с 1996 года. Когда было лицензирование, мошенничества было в разы больше. Сейчас идет нормальный эволюционный процесс становления риэлторского сообщества. Что отрегулирует закон? По сути, ничего. Меньше черных маклеров не станет, рынок это не почистит. Процесс идет постепенно. И не надо сравнивать нас с Европой - становление этого рынка там шло веками, а мы хотим все сделать за год. Причем этот Закон еще не принят, а уже устарел», - подытожил эксперт.

Ольга Скутина